Kira artışı, sözleşmenin yenilenmesi ve tahliye: temel kurallar

Kısa cevap

Konut kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, Türk Borçlar Kanunu'na göre bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Beş yılı dolduran sözleşmelerde kira, hâkim tarafından emsal kiralar da dikkate alınarak yeniden belirlenebilir. Kiracı süresi biten sözleşmeyi zamanında feshetmezse sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar; ev sahibi yalnızca sürenin bitmesine dayanarak kiracıyı çıkaramaz.

Yıllık artışın sınırı

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre tarafların yenilenen kira dönemi için kararlaştırdığı artış, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.

Bu oran her ay Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) enflasyon bülteninde açıklanır. Artışı hesaplarken kira yılınızın başladığı aydan önceki ay için açıklanan on iki aylık ortalama değişimi kullanın.

Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa kira bedeli, aynı üst sınırı aşmamak üzere hâkim tarafından kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir.

Haziran 2022 ile Temmuz 2024 arasında konut kiraları için geçici bir üst sınır uygulandı; bu geçici düzenleme sona erdi. Kira artışına ilişkin kurallar yeniden değişebilir; sözleşme yenilemeden önce güncel mevzuatı kontrol edin.

Beş yılı dolduran sözleşmeler

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılda bir, yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Bu durumda TÜFE'deki değişimin yanında kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınır; yani kira, çevredeki benzer konutların kirasına yaklaştırılabilir.

Bu yola, uzun süredir aynı bedelle kiralanan ve bölgedeki kiraların belirgin biçimde gerisinde kalan konutlarda başvurulur. Kira tespiti bir mahkeme sürecidir; zamanlaması yeni kira döneminin başlangıcına göre önem taşır.

Sözleşme kendiliğinden uzar

Belirli süreli konut kira sözleşmesinde kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Tahliye sebepleri

Kanun, kiraya verenin belirli sebeplerle tahliye isteyebileceği durumları sayar. Bu sebeplerin çoğunda dava, kanunda belirtilen süreler içinde açılmalıdır; süre kaçırılırsa hak bir sonraki döneme kalabilir.

• Gereksinim: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimi.
• Yeniden inşa ya da esaslı onarım: kiralananın kullanımını imkânsız kılan ve zorunlu olan inşaat veya onarım.
• Yazılı tahliye taahhüdü: kiracının, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi.
• İki haklı ihtar: kiracının bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki kez yazılı olarak haklı biçimde uyarılması.
• Yeni malikin gereksinimi: konutu sonradan satın alan kişinin kendi gereksinimi; bu durumda kiracıya kanundaki süre içinde yazılı bildirim yapılması gerekir.

Uyuşmazlıkta ilk adım

Artış, tahliye ya da depozito konusunda anlaşmazlık çıkarsa önce yazılı olarak uzlaşmaya çalışın ve yazışmaları saklayın. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Başlangıç kirasını belirlerken bölgedeki benzer konutların kira ilanlarına bakın. Sitedeki konut değerlemesi satış değerinin yanında bir kira tahmini verir; kira getirisi hesaplayıcısıyla da kiranın mülk bedeline oranını görebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirmedir. Tahliye, kira tespiti ve süreler konusunda işlem yapmadan önce bir hukukçuya danışın.