Emlak terimleri sözlüğü

Ada, yollarla çevrili arazi bloğunun; parsel ise bu blok içindeki tek bir taşınmaz biriminin numarasıdır. Tapu kaydında bir taşınmaz il, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarasıyla tanımlanır.

Ada ve parsel numarasıyla taşınmazın konumu ve yüzölçümü TKGM’nin parsel sorgu uygulamasından görülebilir.

Tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenen, taşınmazla ilgili bilgi amaçlı kayıtlardır; yönetim planı ya da imar uygulamasına ilişkin notlar bu hanede görülebilir.

Alım öncesinde tapu kaydının şerh ve beyan haneleri birlikte okunmalıdır.

Tapuda satış işleminde tarafların bildirdiği satış bedelidir. Tapu harcı bu bedel üzerinden hesaplanır ve bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinin altında gösterilemez.

Gerçek satış bedelinin altında beyan, sonradan vergi cezasıyla sonuçlanabilir.

Net m², duvarların iç yüzleri arasında kalan kullanılabilir alandır. Brüt m² duvarları da içerir; ilanlarda çoğu zaman ortak alanlardan düşen pay da brüte eklenir.

İki ilanın m² fiyatını karşılaştırırken ikisinin de aynı ölçüyü (brüt ya da net) kullandığından emin olun.

Binanın parselin ön, yan ve arka sınırlarından bırakması gereken en az uzaklıktır. İmar planı ve imar yönetmeliğiyle belirlenir, imar durumu belgesinde yer alır.

Dar ya da köşe parsellerde çekme mesafeleri, TAKS izin verse bile yapılabilecek bina tabanını küçültebilir.

Doğal Afet Sigortaları Kurumu güvencesindeki zorunlu deprem sigortasıdır; konut binasının deprem ve depremin yol açtığı yangın, patlama ve yer kaymasından doğan hasarını teminat sınırı içinde karşılar, eşyayı kapsamaz.

Konut satışında tapu müdürlüğü geçerli bir DASK poliçesi arar.

Tapu müdürlüklerinde yapılan işlemler için tapu harcından ayrı olarak alınan hizmet bedelidir. Tutarı her yıl yeniden belirlenir.

Bir taşınmazın değerinin, lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanınca yerinde inceleme ve tapu, imar kayıtları üzerinden raporlanmasıdır. Bankalar konut kredisi vermeden önce ekspertiz raporu ister.

Bu sitedeki ücretsiz değerleme ekspertiz raporu değildir; ilan verisine dayanan bir ön tahmindir.

Bina, arsa ve arazi sahiplerinden bulunduğu belediyece her yıl alınan vergidir. Taşınmazın emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır ve yılda iki taksitte ödenir.

Değerlenen mülke tür, konum ve özellik bakımından benzeyen, satışa çıkarılmış başka bir mülkün ilanıdır. Bu sitede emsal havuzu, danışmanın Karadeniz Ereğli için derlediği satış ilanlarından oluşur.

İlan fiyatı, satıcının istediği fiyattır; gerçekleşen satış fiyatı pazarlıkla bunun altında kalabilir.

Değerleme sonucunda önerilen fiyatın çevresinde, mülkün makul olarak alıcı bulabileceği alt ve üst sınırdır. Emsaller ne kadar dağınıksa aralık o kadar geniş olur.

Bu sitede istatistik hesabında aralık önerilen değerin ±%13 kadarıdır; yapay zekâ değerlendirmesi kendi aralığını gerekçesiyle verir.

Bir binanın çıkabileceği en fazla yüksekliktir. İmar planında metre cinsinden Hmax ya da izin verilen kat adedi olarak gösterilir.

Bu sitedeki değerleme sonucunun ne kadar sağlam veriye dayandığını gösteren düşük, orta ya da yüksek etiketidir. Güven, bulunan emsal sayısı ve güncel ilan bulgularının yeterliliğiyle sınırlanır.

Güncel ilan verisi bulunamadığında tahmin yine gösterilir, ancak güven düşük olarak işaretlenir.

Bir taşınmazın birden çok kişiye pay oranlarıyla ait olduğu tapudur (paylı mülkiyet). Pay sahibi taşınmazın belirli bir bölümüne değil, tamamı üzerinde payı oranında hakka sahiptir.

Hisseli arsada yapılaşma ve satış için çoğu zaman diğer paydaşlarla anlaşma gerekir; ayrıca paydaşların önalım hakkı vardır.

Bir parselin iki ya da daha çok parsele bölünmesidir. İmar mevzuatına ve plandaki en küçük parsel koşullarına uygun olması gerekir; ilgili idarenin (belediye) onayıyla tapuya işlenir.

Bir parselin imar planındaki kullanım amacını (konut, ticaret, tarım gibi) ve yapılaşma koşullarını (TAKS, KAKS, yükseklik, çekme mesafeleri) gösteren, belediyeden alınan belgedir.

Arsa fiyatını en çok belirleyen belgedir; alım kararından önce güncel imar durumu belediyeden teyit edilmelidir.

Bir yerleşmenin arazi kullanımını ve yapılaşma kurallarını belirleyen plandır. Nazım imar planı genel kararları ana hatlarıyla, uygulama imar planı ise ada ve parsel düzeyinde yapılaşma koşullarını gösterir.

Bir borcun teminatı olarak taşınmaz üzerine tapuda kurulan rehin hakkıdır. Borç ödenmezse alacaklı, taşınmazın satılarak alacağının karşılanmasını isteyebilir.

Kredili alımlarda banka taşınmaza ipotek koyar; borç bitince ipotek tapudan kaldırılır (fek).

Yapının ruhsatına ve onaylı projesine uygun olarak tamamlandığını gösteren, ilgili idarenin verdiği belgedir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için gerekir.

Kat alanı katsayısı: bir parselde yapılabilecek toplam kat alanının parsel alanına oranıdır. Örneğin KAKS 1,20 olan 500 m² parselde toplam 600 m² kat alanı yapılabilir.

Yönetmelikte sayılan bazı alanlar (belirli koşullarda bodrum katlar gibi) emsal hesabına girmeyebilir; kesin alan için imar durumu esas alınır.

Henüz tamamlanmamış ya da iskânı alınmamış bir binada, arsa payına bağlı olarak ileride bağımsız bölüm olacak kısım için kurulan irtifak hakkıdır.

Bina tamamlanıp iskân alınınca kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.

Arsa sahibinin arsasını müteahhide verip karşılığında yapılacak binadan belirli bağımsız bölümleri almasıdır. Taşınmaz devri vaadi içerdiği için sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır.

Tamamlanmış ve iskânı alınmış bir binadaki bağımsız bölüm (daire, dükkân) üzerinde, arsa payıyla birlikte kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir.

Günlük dilde, sınırları belirli bir parselin tamamının tek malike ait olduğu tapu için kullanılır; hisseli tapunun karşıtıdır.

İmar planının araziye uygulanması için arazi ve arsaların imar adalarına ve parsellere ayrılmasıdır. Bu düzenlemede yol, park gibi kamu alanları için düzenleme ortaklık payı kesilebilir.

Günlük dilde bir taşınmazın piyasa değeri anlamında kullanılır. Belediye işlemlerinde ise emlak vergisinin hesaplandığı değer için de aynı ifade geçer; iki anlam birbirinden çoğu zaman çok farklıdır.

Tapu kütüğünün şerhler hanesine işlenen ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilen kayıtlardır; kira sözleşmesi, önalım hakkı ya da haciz gibi kayıtlar şerh olarak görülebilir.

Şerhli bir taşınmazı alan kişi şerhle bağlı olur; alımdan önce tapu kaydı mutlaka incelenmelidir.

Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşların, satılan payı aynı koşullarla öncelikle satın alma hakkıdır. Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenir.

Hak, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılır.

Taban alanı katsayısı: binanın zemine oturduğu alanın parsel alanına oranıdır. Örneğin TAKS 0,30 olan 500 m² parselde bina tabanı en çok 150 m² olabilir.

Taşınmaz satışında tapu müdürlüğünde, beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınan harçtır. Oranı kanunla belirlenir.

Bitişik iki ya da daha çok parselin tek parsel hâlinde birleştirilmesidir. Parsellerin aynı malike ait olması ya da maliklerin birlikte başvurması gerekir.

Bir yapının inşasına başlamadan önce belediye ya da ilgili idareden alınan izin belgesidir; projelerin imar mevzuatına uygun olduğunu gösterir.

Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılar iskân alamaz ve kat mülkiyetine geçemez.

Bir taşınmaz üzerindeki fiilî hâkimiyettir; mülkiyetten farklıdır. Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyeti yalnızca tapuda yapılan resmî işlemle geçer.

Noterde ya da elden yapılan “zilyetlik devri” sözleşmesi tapulu taşınmazda mülkiyeti devretmez.