Değerleme yöntemi: arsa ve ev değeri emsal ilanlardan nasıl hesaplanır
Son gözden geçirme:
Kısa cevap
Değer, sahibinden.com'daki Karadeniz Ereğli emsal satış ilanlarının m² fiyatlarından hesaplanır: en ucuz ve en pahalı %15 kırpılır, kalanlara Tukey IQR filtresi (1,5 × IQR) uygulanır, m² fiyatı medyanın %60 ve ortalamanın %40 ağırlığıyla birleştirilir, alanla ve mülke özgü düzeltme çarpanıyla çarpılır. Fiyat aralığı önerilen değer ±%13 olarak verilir; konutta aylık kira = satış değeri × %4,5 / 12.
Sonuç, yayındaki ilanların istatistiksel özetidir; resmî ekspertiz raporu veya tapu değerleme belgesi yerine geçmez.
Formüller
- Ağırlıklı m² fiyatı
- 0,6 × medyan + 0,4 × ortalama
- Önerilen değer
- ağırlıklı m² fiyatı × alan (m²) × düzeltme çarpanı
- Fiyat aralığı
- önerilen değer × (1 − 0,13) … önerilen değer × (1 + 0,13)
- Aylık kira (konut)
- satış değeri × 0,045 ÷ 12
Adım adım hesaplama
- 1. adım
Emsal ilanlar toplanır
Değerleme istendiği anda sahibinden.com'da Karadeniz Ereğli için yayında olan, aynı türdeki satış ilanları toplanır. Her ilanın fiyatı alanına bölünerek m² fiyatı bulunur; m² fiyatı hesaplanamayan ilanlar atılır.
- 2. adım
Arsada tür eşleştirmesi yapılır
Arsa türü (imarlı, tarla, bağ-bahçe, ticari, sanayi) ilan başlığındaki anahtar kelimelerle eşleştirilir. En az 3 eşleşen ilan varsa yalnızca onlar kullanılır; yoksa tüm arsa ilanlarıyla devam edilir ve sonuçta uyarı gösterilir.
- 3. adım
Uçlardaki %15 kırpılır
m² fiyatları sıralanır; en ucuz %15 ile en pahalı %15 atılır. Kırpma en az 7 ilan olduğunda devreye girer.
- 4. adım
IQR (Tukey) filtresi uygulanır
Kalan fiyatların birinci (Q1) ve üçüncü (Q3) çeyreği hesaplanır. Q1 − 1,5 × IQR ile Q3 + 1,5 × IQR dışındaki fiyatlar aykırı sayılıp çıkarılır (IQR = Q3 − Q1). Filtre en az 4 ilan olduğunda çalışır.
- 5. adım
Ağırlıklı m² fiyatı bulunur
Temizlenmiş kümede medyan m² fiyatı %60, ortalama m² fiyatı %40 ağırlıkla birleştirilir. Medyan tek tük pahalı ilanın etkisini sınırlar, ortalama ise kümenin genel seviyesini yansıtır.
- 6. adım
Alan ve düzeltme çarpanı uygulanır
Ağırlıklı m² fiyatı mülkün alanıyla ve mülke özgü düzeltme çarpanıyla (aşağıdaki tablolar) çarpılarak önerilen değer bulunur.
- 7. adım
Fiyat aralığı ve uyarılar eklenir
Önerilen değerin %13 altı ile %13 üstü fiyat aralığı olarak verilir. Hesaba giren ilan sayısı 5 adedin altındaysa sonuç "yüksek belirsizlik" uyarısıyla gösterilir.
Düzeltme çarpanları
Emsal kümesi mülkün kendisine birebir benzemez. Bu farkı kabaca yansıtmak için ağırlıklı m² fiyatı aşağıdaki çarpanlarla düzeltilir.
Arsa: olanak ve manzara primi
| Deniz Manzarası | +%8 |
|---|---|
| Şehir Manzarası | +%5 |
| Doğa/Orman | +%3 |
| Göl Manzarası | +%4 |
| Elektrik | +%2 |
| Su | +%2 |
| Doğalgaz | +%2 |
| Yol | +%2 |
| Köşe Parsel | +%5 |
Primler toplanır; toplam en çok +%15 olabilir.
Konut: bina yaşı ve kat
| Bina yaşı (her 5 yıl) | −%2 |
|---|---|
| Bina yaşı (en çok) | −%25 |
| Bodrum kat | −%10 |
| Zemin kat | −%5 |
| 7. kat ve üstü | +%3 |
Yaş ve kat çarpanları birbiriyle çarpılır.
Örnek
- 20 yaşında bir binanın 3. katındaki daire için çarpan 0,92 olur: değer, emsallerin ağırlıklı m² fiyatının %8 altında hesaplanır.
- Deniz manzaralı köşe parsel bir arsa için çarpan 1,13 olur: değer, emsallerin ağırlıklı m² fiyatının %13 üstünde hesaplanır.
Sınırlamalar
- İlan fiyatı, gerçekleşen satış fiyatı değildir; pazarlık payı içerebilir.
- Emsaller şu an tüm Ereğli ilçesinden toplanır; mahalle veya köy bilgisi kayda eklenir ama aramayı daraltmaz.
- Arsada imar bilgileri (TAKS, KAKS, Hmax, kat izni) kaydedilir ancak fiyatı değiştirmez.
- Konutta kira tahmini, sabit bir brüt kira getirisi varsayımıdır; eşya, cephe ve bina durumu hesaba girmez.
- Sonuç, o anda yayında olan ilanlara bağlıdır; aynı mülk farklı günlerde farklı sonuç verebilir.
- Yöntem kurallı istatistiktir, eğitilmiş bir model kullanılmaz; aynı ilanlarla her zaman aynı sonuç çıkar.
Kesin fiyat için mülkün imar durumu, tapu kaydı ve fiziksel durumu yerinde incelenmelidir. Bu konuda bizimle iletişime geçebilir, sık sorulan diğer konular için SSS sayfasına bakabilirsiniz.