Arsa alırken imar durumu nasıl öğrenilir ve okunur

Kısa cevap

Bir arsanın imar durumu, parselin bulunduğu yerdeki belediyeden ada ve parsel numarasıyla öğrenilir; belediye ve mücavir alan sınırları dışında bu yetki genellikle il özel idaresindedir. İmar durumu belgesinde parselin plandaki kullanım amacı, yapı nizamı, TAKS, KAKS (emsal), bina yüksekliği ya da kat adedi, çekme mesafeleri ve plan notları yer alır. Bu bilgiler arsaya ne tür ve ne kadar yapı yapılabileceğini, dolayısıyla arsanın değerini belirler. Belge düzenlendiği tarihteki planı gösterir; plan sonradan değişebilir.

Nereden ve nasıl öğrenilir

Başvuru, parselin bağlı olduğu belediyenin imar birimine yapılır. Başvuruda il, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarası istenir. Bu bilgileri tapu kaydından ya da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Parsel Sorgu uygulamasından doğrulayabilirsiniz.

Bazı belediyeler e-imar hizmetiyle parselin plan bilgilerini çevrim içi gösterir. Bu ekranlar ön bilgi için yararlıdır; alım kararı ve ruhsat işlemleri için ise belediyenin verdiği resmî imar durumu belgesini esas alın. Belge için belediye harç ya da ücret isteyebilir.

Belge düzenlendiği günkü planı gösterir. Askıda ya da hazırlık aşamasında bir plan değişikliği olup olmadığını imar birimine ayrıca sorun.

Plandaki kullanım amacı

Belgede önce parselin imar planında hangi kullanıma ayrıldığına bakın: konut, ticaret, konut ve ticaret, turizm, sanayi ya da tarım gibi. Kullanım amacı, arsaya hangi yapının yapılabileceğini ve kimlerin alıcı olabileceğini belirler.

Parsel park, yol, okul ya da başka bir kamu hizmeti alanına ayrılmışsa üzerine özel yapı yapılamayabilir. Bu tür parseller kamulaştırma beklentisiyle satılabilir; kamulaştırmanın ne zaman ve hangi bedelle yapılacağı ise belirsizdir.

Parselin hiç imar planı yoksa yapılaşma plansız alanlara ilişkin kurallara göre değerlendirilir ve koşullar planlı alanlardan çok farklı olabilir.

Yapılaşma koşulları: TAKS, KAKS ve yükseklik

Varsayımsal bir örnek: 500 m² net imar parselinde TAKS 0,30 ve KAKS 1,20 ise binanın taban alanı en fazla 150 m², emsale dahil toplam inşaat alanı en fazla 600 m² olur. Balkon, otopark ya da bodrum gibi bazı alanların emsale dahil olup olmadığı yönetmelikte ve plan notlarında düzenlenir; bu yüzden gerçek inşaat alanı bu basit hesaptan farklı çıkabilir.

• TAKS (taban alanı katsayısı): binanın zemine oturan alanının imar parseli alanına oranı.
• KAKS ya da emsal (katlar alanı katsayısı): emsale dahil tüm kat alanlarının toplamının parsel alanına oranı; toplam inşaat hakkını gösterir.
• Hmax (gabari) ya da kat adedi: izin verilen en yüksek bina yüksekliği ya da kat sayısı.
• Yapı nizamı: binanın ayrık, bitişik ya da blok olarak mı yapılacağı. Planlarda nizam ve kat adedi çoğu zaman kısaltmayla birlikte gösterilir; kısaltmanın anlamını belgeyi veren birime teyit ettirin.

Çekme mesafeleri ve net parsel alanı

Çekme mesafesi, binanın yol ve komşu parsel sınırlarına en az ne kadar uzakta olması gerektiğini gösterir. Dar ya da köşe parsellerde çekme mesafeleri, TAKS'ın izin verdiği taban alanını fiilen kullanmayı engelleyebilir.

Katsayılar tapudaki yüzölçümüne değil, net imar parseli alanına uygulanır. Parselde henüz imar uygulaması (parselasyon) yapılmamışsa, uygulama sırasında bir kısım alan düzenleme ortaklık payı olarak yol ve kamu alanlarına ayrılabilir. Bu durumda size kalacak alan tapudaki yüzölçümünden küçük olabilir.

Plan notları ve diğer kısıtlar

• Plan notları: kat yüksekliği, çatı, otopark ya da bodrum kullanımı gibi konularda ek kurallar koyabilir; belgeyle birlikte ilgili plan notlarını da isteyin.
• Zemin koşulları: bazı alanlarda yapı ruhsatından önce ek zemin etüdü ya da önlem istenebilir.
• Özel mevzuata tabi yerler: kıyı, dere, orman, sit ya da koruma alanlarında yapılaşma ayrıca sınırlanabilir ya da başka kurumların görüşü gerekebilir.
• Yol cephesi: parselin plandaki bir imar yoluna cephesi olup olmadığı ve bu yolun fiilen açılıp açılmadığı.

İmar durumu fiyatı nasıl etkiler

Aynı büyüklükteki iki arsa, kullanım amacı ya da izin verilen inşaat alanı farklıysa çok farklı fiyatlanabilir. İlanları karşılaştırırken yalnızca m² fiyatına değil, KAKS değerine, kat adedine ve kullanım amacına da bakın.

Sitedeki ücretsiz arsa değerlemesinde imar tipini ve biliyorsanız KAKS değerini girebilirsiniz; bu bilgiler değerlendirmede dikkate alınır. Sonuç yine de bir ön tahmindir ve resmî imar belgesinin yerine geçmez.

Mevzuat ve uygulama değişebilir; işlem öncesinde güncel durumu ilgili kurumdan teyit edin.