Hisseli tapulu arsa almadan önce bilinmesi gerekenler

Kısa cevap

Hisseli tapulu arsada belirli bir köşeyi değil, parselin tamamı üzerinde bir payı satın alırsınız. Diğer paydaşların yasal önalım hakkı vardır, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir ve yapı yapmak için çoğu zaman diğer paydaşların onayı gerekir. Bu yüzden hisseli arsa almadan önce tapu kaydını, paydaşları, imar durumunu ve bölünme (ifraz) imkânını mutlaka kontrol edin.

Hisseli tapuda neyi satın alırsınız

Hisseli tapu, Türk Medeni Kanunu'ndaki paylı mülkiyettir: taşınmaz birden çok kişiye belirli pay oranlarıyla aittir. Her paydaş kendi payını satabilir ya da rehin verebilir, ama parselin belli bir bölümü tapuda hiçbir paydaşa ayrılmış değildir.

Satıcının "bu kısım benim" diye gösterdiği yer, paydaşlar arasındaki fiilî bir kullanım düzeninden ibaret olabilir. Böyle bir düzen tapuda görünmüyorsa size karşı ileri sürülemeyebilir ve yeni paydaş olarak sizi bağlamayabilir.

• Tapu kaydında kaç paydaş olduğunu ve satın alacağınız payın oranını görün.
• Payın oranını parsel yüzölçümüyle çarparak size düşen alanı hesaplayın; ilandaki metrekareyle karşılaştırın.
• Paydaşların kullanım ve yönetim konusunda yaptığı bir anlaşma tapuya şerh edilmiş mi, bakın.

Önalım (şufa) hakkı

Bir paydaş payını paydaş olmayan birine sattığında diğer paydaşlar, Türk Medeni Kanunu'na göre yasal önalım hakkına sahiptir. Bu hak dava yoluyla kullanılır; kanunda satışın bildirilmesinden ve satış tarihinden itibaren işleyen süreler öngörülmüştür.

Pratik sonucu şudur: hisseyi satın alıp tapuyu üzerinize geçirdikten sonra da bir paydaş, sizin ödediğiniz bedel ve koşullarla payı sizden alabilir. Paydaşların satıştan haberdar olup olmadığı ve önalım haklarından feragat edip etmedikleri önemlidir.

Ortaklığın giderilmesi

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, kanundaki istisnalar dışında ortaklığın giderilmesini (paylaşmayı) isteyebilir. Anlaşma sağlanamazsa mahkeme taşınmazı, mümkünse aynen bölerek, değilse satışa çıkararak ortaklığı giderir.

Satış yoluyla giderilen ortaklıkta her paydaş satış bedelinden payı oranında pay alır. Yani hisseli arsayı uzun vadeli bir yatırım olarak düşünüyorsanız, başka bir paydaşın bir gün satışı isteyebileceğini hesaba katın.

Bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ortaklığın giderilmesi ve önalım konularında güncel usulü bir hukukçudan öğrenin.

Yapı izni ve bölünme

Hisseli bir arsaya ev yapmayı planlıyorsanız belediyeden alınacak yapı ruhsatı için çoğu durumda diğer paydaşların muvafakati (yazılı onayı) istenir. Paydaş sayısı arttıkça bu onayı toplamak zorlaşır.

Parseli bölerek (ifraz) müstakil tapu elde etmek ise imar planındaki en küçük parsel koşullarına ve belediyenin onayına bağlıdır. Her hisseli arsa bölünemez; bölünse bile yola terk gibi nedenlerle size düşen alan küçülebilir.

• Parselin imar durumunu ve ifraz koşullarını belediyenin imar biriminden yazılı olarak öğrenin.
• Yapılaşma planlıyorsanız diğer paydaşların onay verip vermeyeceğini satın almadan önce konuşun.

Tarla ve tarım arazisi hisseleri

Tarım arazisi niteliğindeki parsellerin bölünmesi ve hisselendirilmesi Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'yla ayrıca sınırlandırılmıştır. Bu nedenle tarladaki bir hisse, üzerinde istediğiniz gibi yapılaşabileceğiniz ya da ayırabileceğiniz bir yer anlamına gelmez.

Tarla hissesi almadan önce tapu müdürlüğüne ve il tarım ve orman müdürlüğüne işlemin mümkün olup olmadığını sorun.

Fiyatı nasıl değerlendirmeli

Hisseli arsa, aynı konumdaki müstakil tapulu arsaya göre genellikle daha zor alıcı bulur; kullanım ve yapılaşma belirsizliği fiyata yansıyabilir. Karşılaştırma yaparken hisseli ve müstakil ilanları ayrı değerlendirin.

Sitedeki ücretsiz değerleme formunda tapunun hisseli olduğunu belirtebilirsiniz; yapay zekâ değerlendirmesi bu bilgiyi dikkate alır. Emsal istatistiği ise hisse durumuna göre ayrıca düzeltme yapmaz, bu yüzden sonucu bu farkı göz önünde tutarak okuyun.

Mevzuat ve uygulama değişebilir; işlem öncesinde güncel durumu ilgili kurumdan teyit edin.